賃貸物件を売却するとき、過去のリフォーム代は取得費にできますか？

結論

過去に支払ったリフォーム代が、すべて物件を売却するときの「取得費」に含まれるとは限りません。

建物の価値を高めたり、より長く使えるようにしたりする工事は「資本的支出」として取得費の計算に関係します。

一方で、通常のメンテナンスや、壊れた部分を元の状態に戻す工事は「修繕費」とされ、原則として取得費には含めません。

表で整理すると、以下のとおりです。

同じ100の支出でも、修繕費ならその年に費用になりますが、
資本的支出ならいったん資産に計上され、減価償却後の残額が売却時の取得費に反映されます。

イメージとしては下図になります。
※説明を簡単にするため、もともとの取得費は0円、リフォーム代100、5年間で均等に減価償却し、3年後に80で売却するものとします。

工事内容と過去の確定申告を確認

「内装工事」「外壁工事」といった工事名だけでは、取得費に含めるべきかは判断できません。

見積書や請求書の内訳を確認し、実際にどのような工事をしたのかで判断します。

また、一つの工事の中に修繕費と資本的支出の両方が含まれることもあります。
そのため、明細まで確認することが大切です。

賃貸物件の場合は、過去の確定申告でどのように処理してきたかも確認します。
すでに修繕費として経費にした金額を、そのまま売却時の取得費へ重ねて加えることはできません。

資本的支出として資産に計上し、減価償却してきたものについては、売却時点までの減価償却を反映して取得費を計算します。

相続した物件の場合

相続した土地や建物は、原則として、亡くなった方が取得したときの購入代金などを引き継いで取得費を計算します。
相続税を計算するときの評価額を、そのまま売却時の取得費として使うものではありません。

購入時の資料が残っておらず、実際の取得費が分からない場合には、売却金額の5％相当額を取得費とする方法もあります。

ただし、譲渡所得の金額が大きくなる（=税額が高くなる）傾向にあるため、
最後の手段として考えておきましょう。